18
1月
2020

“双11”有人掉过的坑“双12”你还要踩

“双11”的电商大战硝烟还未散尽,“双12”的大战又将到来,“前辈”们在“双11”掉过的坑究竟有哪些?准备买建材的你,假如不想在“双12”掉坑里,那就要留神了。

秒杀时间太匆忙,一不小心就买错

2018年,根据部分港澳爱国青年社团的建议,广东省政协首次邀请8名港澳青年代表列席大会,今年是广东省政协连续第三年邀请港澳青年代表列席大会。

澳门青年联合会常务理事许乐敏说,大湾区城市应有计划、有步骤地开展各界青年、学生交流,加强澳门青年和中小学生与大湾区内地城市的青年团体和学校的参观交流,拓宽他们的视野,为他们传承爱国爱澳的优良传统、树立正确的人生观和价值观创造有利条件。

“一增一降之间,当前时点下,在青年白领长租公寓业态中,过去几年供不应求的状态确实发生了改变。”胡振寅表示。

“目前根据会员单位反映,受租赁客户减少、租赁住房增加、传统租赁淡季等因素影响,租金确实在下降。”在接受新京报记者采访时,北京房地产中介协会秘书长赵庆祥表示。

随着供需关系发生变化,在罗意看来,长租公寓企业要做差异化产品,提高自己的运营、获客能力。与此同时,经历了2019年后,从业者也要更为理性,“要认识到,长租公寓并非只涨不跌的行业。”

定制的非标准产品,不在7天无理由退货之列

不过,胡振寅同时指出,住房租赁从来不是总量供不应求,而是供求错配,包括区域和产品形态的错配。具体而言,青年白领公寓在核心地段和非核心的部分办公商圈依然供不应求,个性化又有性价比的白领公寓,也依然没有被很好地满足;同时,品质蓝领公寓、中高端公寓、家庭式公寓也都存在供求错配。

除了忙于秒杀不小心选错产品以外,买家还要留意,很多商家都规定特价产品不能参与电商平台的满减活动,而且某些特价产品在送货、安装方面的规定也和普通商品不同。

能抢到优惠当然是惊喜,不过有买家在“双11”就因为太心急抢错了东西。

广东省政协常委、香港新鸿基地产发展有限公司执行董事郭基煇说,2019年他递交了关于促进香港青年在大湾区发展的提案,从青年的学业、事业和置业等方面提出建议,内容被广东省政府采纳。

记者多方了解到,一些长租公寓机构、租赁平台确实出现因调整优化个别房源合同,而与业主沟通协商的情况。原因之一在于,之前收房时的评估价较高,现在系统根据当前市场情况综合评估做出调整。

来自澳门的政协委员纷纷就珠海横琴和澳门的深度合作建言。广东省政协常委、澳门特别行政区政府行政会委员杨道匡提出,横琴可在社会管理中引进港澳行之有效的经验,粤港澳三地应通过制度创新推进共同的目标,达到深度合作。广东省政协委员、粤澳工商联会理事长黄仁民认为,近来珠海持续推出利于琴澳融合的好政策,应加快这些新政策畅通落地。

那么,目前是否普遍存在降租现象?长租公寓空置率情况如何?经过2019年后,长租公寓行业的经营逻辑是否发生了变化?

实际上,近几个月,不少城市的住房租赁市场一直延续降温趋势,成交量价持续下探。贝壳研究院的数据显示,2019年全年范围看,全国重点18城全年平均租金水平有所下跌,同比下降13.21%。重点18城中,成交房源涨价的套数占总套数的比例为6.09%,同比下降5%;降价的套数占总套数的比例为24.15%,同比增长18.3%。

在赋能资本创始人胡振寅看来,供应方面确实在增加,“从2017年以来,行业内企业大多加速扩张,行业外很多个人和机构亦加入这一行业,其中不乏盲目跟风者,从而导致2017至2018年期间供应量的集中增加”。与此同时,需求端方面,则面临了收缩和分流。胡振寅指出,行业内目前重点面向的是白领人群,不过,在二线城市抢人大战背景下,白领人群出现一定的分流。而且随着部分白领收入的下降,导致他们为降低房租支出,而选择低一档次的住房或偏远住房。

几个月前,广东省政协常委、香港广东社团总会常务副主席吴哲歆随团参访广州市天河区港澳青年之家,所见所闻令他欣喜。“这是一个很大的发展机遇,有香港年轻人跟我说,在大湾区工作比在单在香港发展更好。”吴哲歆说。

罗意指出了目前行业存在的一大现状:在杭州、深圳等城市,一些长租公寓企业存在较严重的空置现象,从而导致一些长租公寓从业者的离场。赵庆祥认同这一说法,他明确表示,“存在企业空置率较高的现象。”

地新引力租赁研究组相关负责人也表示,目前市场的确存在降租情况,“很多分散式公寓为争夺规模,在早期抬高了收房价格,以至于高位拿房。目前市场热度下降,为保障正常运营与收益,不少机构会选择与业主重新沟通,再次商定租金价格。”

多家租赁机构与房东协商调价去“虚火

为了促成买家尽快成交,很多家居企业除了“双11”“双12”当天有优惠以外,在头一两个小时成交的优惠力度更大,比如某家居企业推出在“双12”头一个小时内成交,买家额外享受“满300元减30元”的优惠;部分商家前20名买家有半价优惠等。

何女士买地板同样遇到了尺寸问题。上个月,她在网上相中了一款复合地板,价格实惠,颜色外观都非常合适,“双11”期间购买还可用同样的价格买到板材更厚、质量更好的“升级版”,何女士经过反复比对后赶紧下了单。不过等新地板安装了一半后,安装师傅却发现,如果将新地板全部安上,门就装不上了——因为新地板比旧地板厚了3毫米,而当初为了防蟑螂,留的门缝原本就比较小,如今多了这3毫米,门根本安不上去。退货需要承担不菲的运费,权衡之下,只能将房门磨短了几毫米,“有点小心疼,磨短后的房门不如原来的好看,还不知道会否影响使用”,何女士说。

值得注意的是,在目前市场环境下,虽然一些长租公寓选择与房东协商调价,但仍面临不少空置现象。

“青年是粤港澳大湾区未来的主人,随着今后一个个难题的破解,青年在大湾区优质生活圈工作生活的广度、深度将大大提升。”列席会议的港澳青年代表、香港广东青年总会常务副主席杨燕芝说,“香港融入国家发展大局,不仅是经济上的融入,更是人心的融入,民心的相连相通与青年工作息息相关。”

定制了一款浴室柜的向小姐也遇到了同样的问题。她定制了一款和浴室尺寸非常贴合的柜子,没想到自己量的空间尺寸比实际产品少了1厘米,浴室柜根本就无法安装,于是申请退货,却被商家以和沈小姐案例同样的理由拒绝了。

业内称分散公寓空置率应控制在10%以下

之所以会出现降房租的现象,在贝壳研究院资深租赁市场分析师黄卉看来,是此前一些长租公寓企业“高收低出”的模式导致。

实际上,空置率是租赁企业运营的一大关键指标。据赵庆祥介绍,通常而言,集中式公寓的空置率应尽量在5%以下,分散式公寓应尽量控制在10%以下。如果高于这一标准,租赁企业盈利压力就会加大。

租金水平主要由供求关系决定,升、降是正常市场现象。基于此,在赵庆祥看来,“如果说前几年住房租赁行业存在‘虚火’,那近期租金下调、企业整合是去‘虚火’,有利于住房租赁市场长期、健康、稳定发展。”

尺寸些许小偏差,积少成多问题大

而对于北京市住房租赁市场而言,赵庆祥指出,随着集体土地上租赁住房形成供给,以及机构化程度的提高,租赁住房供应量也在不断增加。而需求方面,随着“疏解整治促提升”工作的深入,客观上住房租赁需求会减少。不过,供需紧张关系缓解后,租赁住房整体品质会得以提升。

例如买家乐小姐,为了抢半价优惠,提前3天已经将拟购的木门装进购物车,“双11”0点心急火燎地和其他商品一起凑单下单,没想到3天后送上门来的却是90厘米宽的木门,而不是自己想买的1米宽的门。乐小姐找到客服理论,在客服提醒下却发现0点秒杀的木门本来就是90厘米宽,是自己太心急看错了。虽然可以选择7天无理由退货,不过她去物流公司咨询了一下,物流费用要两三百元,而且她已经将木门的包装纸皮箱扔掉,还得花50元重新打包,即使选择退款也没剩多少钱了,只能作罢。

还有一个值得关注的问题在于,相比前两年,目前长租行业的供需关系是否发生了变化? 对此,赵庆祥表示,随着住房存量的不断增加,长期来看,租赁住房的供应量一定会持续增加。而反观人口数量,除了少数人口净流入城市之外,多数地方的人口都在减少。因此,从总量上来说,住房一定会供过于求。

如果买的是定制产品,那么退换可能会更成问题。沈小姐选择自己喜欢的图案定制了一套个性化开关面板,到货后却发现实际的效果不如想象中好看。不过在买东西的时候,她特意购买了运费险,以为可以按照7天无理由退货的办法把产品退回去,没想到却被卖家拒绝了:开关面板的图案本来就是沈小姐提供的,她自己都不喜欢,其他买家喜欢的可能性就更低了。沈小姐申请平台客服复核其退货要求,也没有得到支持——个性化定制产品不在无理由退货之列。

黄先生上个月在网上买了一批地砖,收货时每箱都打开来验货,没有发现常见的色差和发错货的问题,就放心地确认收货。一个星期后,安装工却向他吐槽瓷砖尺寸不标准。原来这批产品中有一半存在尺寸偏差,最多达到5毫米,安装师傅说,可别小看这5毫米,拼出来的地面很难完美接缝,黄先生细看已经铺好的几块瓷砖,接缝果然有点像蚯蚓的感觉。黄先生生气地找客服投诉,客服却表示商家早已有说明“产品尺寸由人工测量,误差在1厘米以内属于正常”,这5毫米内的偏差不能算是商家的错,假如选择退货,黄先生必须自付运费,约1吨重的地砖运费要多少,想想都觉得酸爽。

产品尺寸差了5毫米,听起来问题不大,不过对于部分建材产品来说,积少成多就会成为大问题。

空置率近期有所提高,在地新引力租赁研究组相关人士看来,原因有两方面,一方面在于,每年11月至次年1月为租房淡季,“返乡潮”导致不少租客退租,这属行业正常现象。除此之外,一些长租公寓从业者,因自身运营不善及行业信心不足,导致空置率上升,进而退出长租公寓行业。

供需关系转变 精细化差异化运营成为趋势

实际上,此前部分企业为快速规模扩张,争抢优质房源而不计成本,导致拿房成本高企。不过,在租金价格稳中有降的市场行情下,企业盈利空间受到挤压,为维持企业运营,企业不得不降低房东租金成本。

事实上,纵观2019年,在经历了非理性的繁荣阶段之后,市场对前期盲目追求扩张速度和规模,导致物业资源利用低效、产品良莠不齐以及资产估值泡沫化的现象给予了纠偏。与此同时,2019年,针对完善长租公寓市场监管的政策亦不断出台,对公寓物业的合法性、合规性都提出了更高的要求,行业正向着更理性的方向纵深发展。

基于此,胡振寅指出,严重供不应求、普通白领公寓开业就能赚钱的时代已过去了,但市场中仍然有很多租房需求尚待满足。

定制产品难退换 下单之前问清楚

产品尺寸标准,瓷砖贴起来才好看

文/图 羊城晚报记者 梁栋贤

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